Ακίνητα: Οι ενστάσεις για το πακέτο της ΔΕΘ
Μια δύσκολη εξίσωση επιχειρεί να λύσει η κυβέρνηση με το νέο πακέτο για τα ακίνητα που παρουσιάστηκε στη ΔΕΘ: να αυξήσει την προσφορά κατοικιών, να περιορίσει τις πιέσεις στις τιμές και τα ενοίκια και ταυτόχρονα να μη βάλει «φρένο» στην οικοδομή και στις επενδύσεις.
Οι πρώτες αντιδράσεις, ωστόσο, δείχνουν ότι η εξίσωση κάθε άλλο παρά εύκολη είναι. Παρά το γεγονός ότι αρκετές από τις παρεμβάσεις κινούνται σε κατεύθυνση που είχε ζητήσει η αγορά, ιδιοκτήτες και επαγγελματίες του real estate εντοπίζουν κενά, περιορισμούς αλλά και μέτρα που, όπως υποστηρίζουν, μπορεί να έχουν αποτελέσματα διαφορετικά από τα επιδιωκόμενα.
Στο επίκεντρο βρίσκονται κυρίως η αξιοποίηση των κλειστών κατοικιών, η φορολογία των ενοικίων, οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και, πλέον, ο πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης για αγορές κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών.
Το μεγάλο στοίχημα των κλειστών ακινήτων
Ένα από τα βασικά ζητήματα που θέτει η ΠΟΜΙΔΑ αφορά τα κλειστά σπίτια. Η Ομοσπονδία αναγνωρίζει ως θετική την παράταση της τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν κλειστές κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση, θεωρεί όμως ότι οι προϋποθέσεις περιορίζουν σημαντικά την εμβέλεια του μέτρου.
Το αίτημα είναι το φορολογικό κίνητρο να ισχύσει για κάθε κλειστή ή μη εκμισθωμένη κατοικία που επιστρέφει στη μακροχρόνια αγορά, χωρίς πρόσθετους «κόφτες».
Πρόκειται ουσιαστικά για μία διαφορετική φιλοσοφία αντιμετώπισης του στεγαστικού: αντί για νέους περιορισμούς στη χρήση της ιδιωτικής περιουσίας, να δοθούν ισχυρότερα οικονομικά κίνητρα ώστε οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες να έχουν συμφέρον να ανοίξουν τα ακίνητά τους.
Η φορολογία των ενοικίων
Στο ίδιο πλαίσιο επανέρχεται και η συζήτηση για τη φορολογία των εισοδημάτων από ακίνητα. Από την πλευρά των ιδιοκτητών θεωρείται ότι χρειάζονται μεγαλύτερες φορολογικές ελαφρύνσεις, ώστε να ενισχυθεί η μακροχρόνια μίσθωση και να περιοριστεί το κίνητρο διατήρησης ενός ακινήτου εκτός αγοράς.
Στις ενστάσεις περιλαμβάνεται επίσης η απουσία μιας ευρύτερης παρέμβασης στον ΕΝΦΙΑ, αλλά και η έλλειψη ενός συστήματος που θα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να έχουν καλύτερη εικόνα για τη φερεγγυότητα των υποψήφιων ενοικιαστών.
Το τελευταίο αποτελεί πάγιο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ, η οποία συνδέει μέρος του μεγάλου αριθμού κλειστών ακινήτων και με την ανασφάλεια ορισμένων ιδιοκτητών απέναντι στον κίνδυνο απλήρωτων ενοικίων.
Νέα αντιπαράθεση για τα Airbnb
Ένα ακόμη πεδίο διαφωνίας είναι η παράταση των περιορισμών στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η κυβερνητική λογική είναι ότι η συγκράτηση της επέκτασης των Airbnb μπορεί να συμβάλει στην επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η στεγαστική πίεση είναι έντονη.
Η πλευρά των ιδιοκτητών αμφισβητεί, ωστόσο, κατά πόσο οι οριζόντιοι περιορισμοί μπορούν να δώσουν ουσιαστική λύση στο πρόβλημα. Το επιχείρημα είναι ότι η στεγαστική κρίση δεν οφείλεται σε έναν μόνο παράγοντα και επομένως δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά με περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ο φόρος 15% και οι φόβοι της αγοράς
Τις μεγαλύτερες συζητήσεις προκαλεί ο νέος φόρος μεταβίβασης για την αγορά κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών.
Ο συντελεστής αυξάνεται από 3% σε 15%, με την πραγματική επιβάρυνση μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων να φτάνει στο 15,45%. Μετά τις πρώτες αντιδράσεις, πάντως, η κυβέρνηση περιόρισε σημαντικά την περίμετρο εφαρμογής του μέτρου.
Ο αυξημένος φόρος θα ισχύσει από την 1η Ιουλίου 2027 και θα αφορά φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός Ε.Ε. και ΕΟΧ που δεν διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος. Εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, οι εταιρείες και οι ομογενείς, ενώ η επιβάρυνση αφορά κατοικίες και όχι επαγγελματικά ακίνητα ή οικόπεδα.
Παρά τις διευκρινίσεις, οι ενστάσεις δεν έχουν εξαφανιστεί.
Παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι δεν έχουν όλες οι αγορές από ξένους την ίδια επίδραση στο στεγαστικό. Διαφορετική είναι, για παράδειγμα, η αγορά ενός διαμερίσματος σε περιοχή όπου υπάρχει μεγάλη ζήτηση για κύρια κατοικία και διαφορετική η απόκτηση μιας πολυτελούς κατοικίας μεγάλης αξίας, η οποία απευθύνεται σε εντελώς διαφορετικό κοινό.
Ανάλογος προβληματισμός υπάρχει για επενδύσεις που δημιουργούν καινούργιο οικιστικό απόθεμα, όπως μετατροπές επαγγελματικών ή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες. Εκεί το επιχείρημα της αγοράς είναι ότι δεν αφαιρούνται σπίτια από τους Έλληνες αγοραστές, αλλά αντίθετα προστίθενται νέες κατοικίες.
Το πρόβλημα παραμένει η προσφορά
Πίσω από τις επιμέρους αντιδράσεις βρίσκεται, τελικά, το βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας: η περιορισμένη προσφορά σε σχέση με τη ζήτηση.
Οι παρατάσεις των κινήτρων για ανακαινίσεις και κλειστά σπίτια, η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και οι παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιχειρούν να κινητοποιήσουν περισσότερο οικιστικό απόθεμα. Το ερώτημα είναι εάν αρκούν για να αλλάξουν αισθητά την εικόνα.
Και εδώ ακριβώς εστιάζεται η βασική κριτική στο πακέτο της ΔΕΘ: ότι περιλαμβάνει πολλές διαφορετικές παρεμβάσεις, χωρίς να είναι ακόμη βέβαιο ότι δημιουργεί ένα αρκετά ισχυρό και ενιαίο πλαίσιο κινήτρων για να πέσουν στην αγορά μαζικά περισσότερες κατοικίες.
Γιατί η πραγματική δοκιμασία των μέτρων δεν θα είναι τελικά πόσα ακίνητα θα φορολογηθούν περισσότερο ή πόσα Airbnb δεν θα ανοίξουν, αλλά εάν θα αυξηθούν τα διαθέσιμα σπίτια για αγορά και ενοικίαση και εάν αυτή η αύξηση θα είναι αρκετή ώστε να συγκρατήσει τις τιμές.
Πηγή: newsbeast.gr
